德州市城区基准地价更新听证会纪要

一、    听证会的基本情况

听证事项名称：德州市城区基准地价更新调整

听证时间：2006年5月26日上午

听证地点：德州市国土资源局五楼会议室

举办单位：德州市国土资源局

听证会主持人：陈建民　（德州市国土资源局法规科科长）

听证员：董智浩　（德州市国土资源局土地利用科科长）

记录员：刘洪义　（德州市国土资源局工作人员）

        冯  平　（德州市国土资源局工作人员）

参加本次听证会由市区范围内相关金融单位代表、各开发区（管委会）代表、农村集体经济组织代表、大企业代表、土地评估机构代表、房地产开发企业代表等共13人。（名单见附表）

二、听证事项说明

为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）等有关文件精神，按照《山东省人民政府关于贯彻国发〔2001〕15号文件加强土地市场与土地资产管理的通知》（鲁政发〔2001〕125号）和《山东省国土资源厅关于加快城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资发〔2002〕193号）文件规定，市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，城镇基准地价3年以上未更新或当地地价水平已发生明显变化的，必须按照国家有关规定进行更新调整。据此，市人民政府下发《关于开展城区土地级别调整与基准地价更新工作的通知》（德政办字〔2005〕48号），决定开展基准地价更新工作。

本次土地级别调整与基准地价更新的范围是：北到高速公路北连接线，东至京沪高速铁路规划线，南到高速公路南连接线，西至河北省边界，项目实施总面积约244平方公里。

此次项目实施的总体技术路线是根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507—2001）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2001）等要求，结合我市实际情况，在全面进行城市土地利用和土地市场调查的基础上，采用“多因素综合评判法，并利用市场交易样点地价进行校核”的技术路线进行土地定级；采用“以土地定级为基础，以市场交易地价资料为依据”的技术路线进行基准地价更新。全部工作均采用计算机辅助处理，以MapGis为基本图形处理平台，建立土地定级因素分值和样点地价及土地定级估价与地价监测系统，并运用空间分析软件进行地价区域变化实时动态分析。

（一）城区土地定级

根据我市土地利用状况，分别针对综合、商业、住宅和公共建筑、工业四种土地利用类型进行分类定级，于2005年12月份开展外业调查，共确定了6大类因素，4类定级共调查了44项因子、120个指标的因素状况。通过对调查资料进行整理，录入计算机，计算指标值和作用分，采用网格法划分定级单元，采用指数和法计算单元综合分值，并根据综合分值采取总分频率图划分级别，再利用样点地价、房价等值线图等进行验证调整，确定土地级别。四种定级类型分别确定了5个级别。

商业：一级地范围包括原来一级和部分二级地，增加的范围为三八路－天瞿中路之间，湖滨路－东地大街之间，东风路－新华路之间的区域；二级地范围包括原来的部分二级地和部分三级地，增加的范围主要是天瞿路－青年路之间，东地路－岔河之间，新华路－新岭路之间，黑马市场周围的区域；三级地范围包括原来的部分三级地和绝大部分四级地和小部分五级地，原四级地中除天瞿西路以北至河北省边界的小部分区域，其余都变为三级地，原五级地中解放南大道－东仓路－岔河以及苹果园路－东地北大街－大学西路－德贤大街的小区域变为三级地；四级地范围包括原来的小部分四级地和部分五级地，增加的部分为天瞿工业园、瑞丰大道以东，丰源路以南原来的五级地区域；五级地为原来的部分五级地。主要包括104国道至河北省边界、瑞丰大道至河北省边界的区域。

住宅：一级地范围包括原来的一级地、二级地和部分三级地，原三级地范围内儿童乐园以南至天瞿中路、德兴大街以东至岔河、新华路至新岭路之间的区域调整为一级地。二级地范围主要包括原来的部分三、四级地，以及一小部分一、二、五级地，大学西路至尚学路的原四级地范围调整为二级地，考虑道环境条件，将迎宾路以西至铁路的区域由一级地调整为二级地；三级地范围包括原来的部分四、五级地，运河大道以东至运河，尚学路至萱惠路，新建路以南至丰源路的原四、五级地调整为三级地；四级地范围为原来的部分五级地，除104国道以西至河北省边界以外，所有的五级地都调整为四级地；五级地为原来的部分五级地，即104国道以西至河北省边界。

工业：一级地范围包括原来的一级地、大部分二级地、部分三级地和小部分四级地，往北扩展至大学西路，南至新华路，东至岔河；二级地范围包括原来的部分三级地、大部分四级地和部分五级地，往北扩展至萱惠路、西至运河大道，南至新河西路，东至岔河；三级地范围为原来的部分五级地，主要是瑞丰大道至运河大道之间以及萱惠路以北的区域；四级地为原来的部分五级地，主要包括104国道至河北省边界、瑞丰大道至河北省边界以及三兴路以南的区域。

（二）城区基准地价和路线价评估

在土地定级基础上，利用市场交易地价资料进行基准地价评估。在城区范围内进行了全覆盖调查，共调查各类交易样点1200多个。此次评估基准地价，是在城区244平方公里范围内，设定基准日为2006年1月1日，分别评估相应用途法定最高年期土地使用权级别平均价格。基准地价评估方法同时采用了样点地价加权平均和定级单元分值与样点地价回归拟合两种方法。在基准地价评估过程中进行了还原率测算、容积率修正、基准地价修正体系等专题研究，保证了基准地价评估的科学性和准确性。

城区商业用地沿街分布特点明显，因此为弥补商业用地级别基准地价在表现商业用地地价差别之不足，为今后宗地地价评估和管理提供方便，本次地价评估工作选择了79条主要城市街道进行了商业用地路线价评估。通过调查分析，设定路线价的标准深度为10米，标准宽度为6米。

（三）建立基准地价和路线价修正体系

根据由基准地价修正评估宗地地价的要求，按照商业、住宅和公共建筑、工业四种用地类型，共选择二十余项区域因素建立了三类（商业、住宅和公建、工业）五个级别的修正体系。考虑到不同行业对土地价格的承受能力不同，建立了行业修正体系。

路线价代表了某一路线区段在某临街深度上的平均地价。虽然路线价区段上繁华程度、交通条件等区域因素基本一致，但由于路线价区段上各宗地的深度、宽度、是否临街角个别条件的不同，单位面积地价差异很大。因此，选择深度、宽度和是否位于拐角地三类因素，建立修正体系。

基准地价内涵说明表

级别基准地价

三、听证会代表的意见陈述

    综合听证代表意见，有以下几方面：

房地产业界代表：1、基准地价更新成果不仅给政府，同时也给房地产业的市场主体提供了决策依据。2、对于一、二级地住宅用途的价格，从近两年参加竞拍的体会看，是客观反映了市场的真实情况。3、对于住宅，通过出让方式和非正常出让方式获得土地的价格差异较大，成本自然不同，是否对这种情况进行清理？4、价格执行问题，希望供地中对本地开发商和招商来的开发商能够一视同仁。

经济开发区代表：1、按照城市社会、经济的发展，更新后的级别和基准地价与实际基本符合。但实际操作中，也给招商引资带来一些问题，地方政府往往通过暗补方式来实现招商。2、天衢工业园工业上轮次是5级地，更新后将是二、三级，感觉整体价格提升偏高。

金融界代表：这次基准地价更新结果是符合客观规律的，也是必要及时的，作为金融业，房地产抵押比重很大，基准地价是价格评估的依据，价格过低不能反映土地的真实价值，企业融资上不去，价格过高危及信贷安全，与上次2002年相比，这次调整涵盖我行业几乎全部客户抵押担保土地类型。

土地评估中介机构代表：基准地价内涵不含拆迁费，具体宗地估价时不好处理，最好是净地价格。

四、听证事项的意见分歧

基准地价调整承办机构人员，对听证代表提出的质疑事项进行了说明，主要有：

关于房地产业界代表提出的问题。我们认为这种价格差异与地价有一定关系，但更重要是管理中的问题，正是由于以前基准地价的覆盖范围较小等问题造成地价有差异，进而造成房地产开发成本的不同。清理是土地管理中的问题，对于违法改变用途的，政府也是积极在查处，相应的地价也会反应到正常状态。土地供应中的问题更说明基准地价的重要性，国务院55号令后开始土地有偿使用制定了第一轮基准地价，15号文件后形成第二轮基准地价。基准地价是政府出让土地的重要依据，也是地租征收、土地交易的重要依据，这次基准地价希望能更好解决开发商担心的问题。

关于经济开发区土地级别上升较快问题。经济开发区招商是中心工作，建设用地必须符合规划，但规划调整很难，所以地方政府为招商变明补为暗补，这样短期是具有一定优势，对于长远发展不利，真实的地价对真正的投资是不会产生影响的，对假投资是提高了门槛。

关于天衢工业园土地级别变化较大问题，上一轮定级范围小，2002年工业园刚起步，基础设施配置低；另外上次是综合定级，这次是分类定级，在因素因子选择上是不同的。近两年天衢工业园基础设施提升快，市场价格调查也是与二、三级的基准地价比较匹配的。

关于基准地价不包括城市房屋拆迁补偿费问题。这次基准地价内涵界定为现状条件一定开发程度下的价格，包含征收集体土地过程中的补偿费，但城区国有土地不含房屋拆迁费主要原因有三：1、拆迁工作不在土地行政主管部门负责，涉及部门职能的问题，具体测算起来协调工作难度较大；2、现在的拆迁补偿标准是协议补偿，很难统一掌握一定区域上的房屋拆迁补偿标准。3、由于房屋结构、地段等因素，导致房屋拆迁费用差别很大。

五、对听证意见的处理建议

对代表们提出的关于土地市场管理和土地供应中存在的一些问题，听证员将向局党组会进行汇报，今后工作中不断加强基准地价的应用。

                                                                              2006年6月1日