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不动产的概念,一般认为不动产是指土地及定着物。不动产的特点在于，在不动产中土地是核心，而土地又是其它自然资源的载体，与其它自然资源共同构成人类赖以生存的基础。现代意义上的不动产是指以土地为核心的整个自然资源系统。无论从立法上还是从土地管理上我们必须将不动产既看作是一种财产权利，又看作是重要的自然资源，前者涉及个别利益，后者涉及社会利益和生存环境以及生态平衡。
一、土地权利制度的原则
物权权法定原则。物权法定原则是指物权的种类、效力、变动要件、保护方法等都只能由法律规定，不允许当事人自行约定。物权属于强制性规范，它规定的各个条款都不得违反，否则，其行为无效。土地制度中适用物权法定原则体现在法律上，是土地的所有权由法律规定，即土地所有权的形式，包括国家土地所有权和集体土地所有权是由法律规定的。对于土地使用权则有的是由法律规定的，有的可以由合同约定。例如，划拨土地使用权是由法律规定，符合一定条件用地申请者无偿取得土地使用权的形式；农村居民宅基地使用权同样也是由法律规定一定的条件和程序，拨付给农村居民的法定土地使用权。土地空间权也是依法定产生。关于国有土地的出让使用权、租赁使用权、抵押权等则属于依约定而产生的土地使用权。物权制度直接反映社会基本经济制度，物权是社会的基本财产权，只有法律明确地规定了物权的类型和内容，才能从法律上确认和巩固社会经济关系并维护正常的社会秩序。另外，初生物权法定，有利于物权的公示，确保交易的安全与迅捷。土地管理法坚持物权法原则，体现在以下几个方面：
1、地权利必须由法律设定，而不能由当事人任意创设。土地管理法确立了我国现行的土地权利主要有：国有土地使用权、集体土地所有权和使用权和地役权、租赁权、空间权、抵押权等土地他项权利。
物权不允许当事人创设，这是由物权的性质决定的。物权是排他性的支配权，具有对抗第三人的效力，如果允许当事人自由创设，则会损害第三人的利益。
2、土地作为不动产物权的效力必须由法律规定。物权具有优先效力。如果允许当事人任意设定物权的效力，必然会造成权利行使中“各行其是”的局面也将使交易当事人和不动产相邻各方难以把握彼此之间的利益边界，从而影响社会的稳定，阻碍经济的发展。
3、土地不动产物权必须依法登记。土地存在的永续性和土地占有状态的复杂性，使土地权利登记制度成为明确和稳定土地权属关系的必要条件，也使登记成为土地权利转移的必要条件。因此，必须由法律规定统一的土地权利登记程序，并设立法定的登记机关。
一物一权原则。这一原则的基本精神是，同一标的物上不允许同时存在两个相同的物权。一物一权原则包含以下内容：（1）一物之上只能有一个所有权，（2）物权的客体只能是独立的有体物，（3）一物之上可以设立若干个可以相容的物权。（使用权和抵押权，必须是相容的）土地的一物一权原则，在所有权方面在我国应理解为“一宗土地上只能存在一个土地所有权”。保障所有人能够按照自己的已知独占地、全面地支配土地，决定土地的命运，并能够确定土地的最终权属，不至于因土地所有权不确定而造成社会经济秩序混乱。对于土地使用权，一般也实行一物一权原则。但是，可以在对同一地块进行立体划分的基础上就不同部位分别设定土地使用权。而且土地使用权也不排斥在同一宗土地设置一个或多个土地他项权利。这样有助于最大限度地实现土地的经济和社会价值，以及平衡各有关当事人的利益。
坚持土地的一物一权原则，能够保障所有人按照自己的意志独占地、全面地支配土地，决定土地的命运，防止因土地所有权不确定而造成的混乱和纠纷，而且有利于鼓励土地权利人对土地进行投资和开发，提高土地的经济价值和产出效益。
4、土地变动公示原则和公信原则。物权的公示是物权变动时，必须以一定的公示方法来表现其变动，才能发生物权变动的法律后果。物权公示方法因不动产物权和动产物权的不同而不同。不动产物权以登记和登记变更作为权利享有和变更的公示方法。动产物权以占有作为权利享有的公示方法，以交付作为权利变更的公示方法。物权公示的效力，是指物权公示所发生的法律效果。以登记或者交付的公示方法，作为物权变动的成立或者生效要件，不动产物权的变动，如果未经登记，在当事人之间不发生物权变动的效力，也不对抗第三人的效力。
公示原则是在土地权利变动时，将变动的事实通过一定的方式公诸于众，使第三人知道该土地权利变动的情况。土地变动公示来源于物权的排他效力和优先效力，第三人通过公示知道土地的变动情况及权利状态，可以及时、正确地决定是否从事某种与土地有关的法律行为。公信原则是对公示原则的补充，其意义在于确保公示信息具有高度的可信赖性，以保障交易安全。公示原则的作用在于，通过将有关情况公示于众，使第三人在进行交易时，了解该物权的变动，判断权利的真实与否，避免产生不必要的利益损悔。而物权公信的作用则在于，倘若公示内容与物权的实际状态不相同，只要交易活动是依据公示信息进行的，则法律就按公示内容加以认定和保护。
5、土地用途特定原则。《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据土地用途管制制度，土地使用权在不同用途之间的改变，应依法办理批准和登记手续。
二、土地权利登记制度及其完善
（一）土地登记制度概况
1、土地权利登记概念。土地登记是国家依照法宝程序将土地的权属关系、用途、面积、等级、价值等情况登记于专门的册簿，以加强政府对土地的有效管理、保护权利人对土地合法权益的一项重要的行政管理制度。土地登记的意义有四：（1）确认土地权属关系，维护土地的社会主义公有制，保护土地所有者、使用者的合法权益。（2）落实土地统一管理体制，实现国家对全国土地的全面、科学和规范的管理。（3）规范地产交易，促进房地产市场的有序发展。（4）汇集信息，及时和充分地掌握土地动态变化的情况。土地权利登记是土地登记的一个重要组成部分，是为了确定土地权利的归属、变更以及土地权利状态有无负担等，对土地上权利的确立、变更、转移、消灭所作的记录。它是土地权利变动的基本公示方式，是判断土地权利流转合法生效的主要根据。
2、我国的土地登记制度。我国现行的土地登记制度，始于1986年土地管理法。在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，规定了土地使用权登记制度。土地管理法规定了登记的机关和权利类型：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认使用；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。土地法同时规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记变更登记手续。
我国的土地登记制度具有以下特点：（1）区域性。我国土地登记在管理上为地域管辖，即土地权利的登记由土地所在地政府的土地管理机关办理。（2）完整性和连续性。我国土地登记是在法律、法规和规章的基础上，由多方面内容构成的一个有机整体。同时，土地权利登记在适应土地权利动态变化的不断变更中，形成一个连续性的过程。（3）强制性。土地使用者、集体土地所有者和土地他项权利人负有依法履行土地登记的义务，违反这一义务者要接受相应的处罚。（4）可信性。土地登记，要经过严格的调查、审核、公告和批准程序，以确保登记真实可靠，因而具有很强的公信力。
我国土地权利登记制度的主要内容
1、关于登记的效力。登记的核心问题，是登记所产生的法律效力。首先，登记具有公示力和公信力，不问当事人行为在实体法上有无撤销或无效的原因，也不问第三人为善意或恶意，均发生不可推翻的效力。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
2、土地登记的内容。根据土地登记规则，土地登记的权属种类包括国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和土地他项权利。登记的内容包括初始土地登记、变更土地登记和土地权利终止的注销登记。具体如何登记（略）。
这里我强调依法行政的问题。3月22日，国务院印发了《全面推进依法行政实施纲要》。纲要提出要建设法治政府，要求行政机关自觉运用体现最广大人民根本利益的法律管理国家事务、经济文化事业和社会事务，按照合法行政、合理行政、程序正当、高效全民、诚实守信、权责统一的要求，做到有权必有责、用权受监督、违法受追究、侵权要赔偿。要求行政机关在实施行政管理时，必须做到以下几点：
1、行政机关实施行政管理，除涉及国家秘密和依法受保护的商业秘密、个人隐私外，应当做到程序公开。一要公开行政机关行使职权的依据。二要公开有关行政信息。三要公开行政决定。
随着经济的发展登记的公示作用和保护交易安全的功能，会大大增强。我国土地制度改革的方向，就是实现土地资源的优化配置的目标，突破长期以来形成的土地权利单一化、凝固化的局面，充分发挥所有权之外的土地利用权的功能。土地利用权功能发挥作用的前提是首先确认各种土地权利类型，在此基础上将实现土地利用权自由、有序的流转作为新型地产制度的基本目标。在土地利用权自由、有序流转的过程中，土地登记是必不可少的、重要的保障。完善土地登记制度已成为当前土地法制建设的重要环节。在各种土地利用权的设立中，都必须坚持土地登记要件原则，防止土地权利市场化过程中的权利流转无序。应当明确界定各种适应市场需要的土地权利，规定权利的取得、行使、变更、终止等内容应依法登记，使登记成为国家掌握土地资源配置，调控地产市场的重要手段
土地登记机关
土地登记机关主要是各级土地行政管理部门。不动产统一登记应当是我国未来不动产登记制度的发展方向。我国目前的不动产登记分散在多个不同的管理部门，如土地登记在土地行政主管部门，房屋所有权登记在建设行政主管部门，林地使用权登记在林业行政主管部门，草原使用权的登记在农牧业行政主管部门，海域使用权登记在海洋行政主管部门。这种分别登记的理论基础是土地、房屋、森林等不动产的行政管理理论，但却是与市场经济条件下物权保护的法理相悖的。随着我国市场经济机制的逐步建立，不动产产权市场价值的显现，相关的经济交易活动日益频繁，同时不动产统一登记的技术基础————土地产权登记体系逐步成熟，不论是从不动产登记的法理上，还是从不动产登记的国际惯例上来看，在《物权法》中完善不动产登记制度，建立不动产的统一登记制度，应当是我国未来不动产登记制度的发展方向。
不动产统一登记的核心应当是土地登记。不动产物权在本质上要么是直接指向土地的物权（如土地所有权、土地使用权、地上权等），要么是建立在土地物权之上的物权（建立在土地所有权、土地使用权、地上权之上的房屋所有权、林地使用权、草地使用权等），以土地登记为基础的不动产权属登记可以包容其他不动产物权的登记，且正是土地的不可移动性决定了不动产的不可移动的基本属性。因此，不动产的统一登记应当以土地登记为核心，房屋、森林、矿产、草场等作为地上附着物登记。
三、土地抵押权
（一）土地抵押权概述
土地抵押权是指土地所有权人或土地使用权人在法律许可的范围内，在不移转土地占有的情况下，将特定地块的土地使用权作为特定债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权，并享有以所得价款优先受偿的权利。在我国的土地权利体系中，一方面，土地抵押权是一项重要的土地他项权利。由于土地抵押权与土地的使用、流转和管理有密切的联系，我国土地立法有一系列涉及土地抵押权的规定。另一方面，土地抵押又是不动产抵押的一种，适用民法抵押制度的一般规则，这些规则主要由担保法规定。此外，土地抵押往往与房屋抵押有密切的联系，因此，在房地产立法中也有一些涉及土地抵押的规定。我国的立法现状，我国有关土地抵押权的规定在担保法、土地立法和房地产立法的相关单行法规。
可以设定抵押的土地：
以出让方式取得的国有土地使用权
房屋占有范围内的国有土地使用权。《担保法》第34条规定了可以作为抵押标的的财产：抵押人所有的房屋和其他地上定着物；抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；《担保法》第36条还规定了作为抵押标的的房屋和土地使用权应同时抵押：1）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；2）以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。
非农经营性集体建设用地使用权。《担保法》第36条以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，可其占用范围内的土地使用权同时抵押。
《担保法》第37条规定了禁止抵押的财产。：1）土地所有权；2）除上述抵押人依法承包的荒地使用权和乡（镇）建设用地的土地使用权外的耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；《担保法若干问题解释》还规定：1）以农作物和与其飞尚未分离的土地使用权抵押的，土地使用权部分的抵押无效。
抵押权登记
设定抵押权，必须办理登记。抵押权的标的必须为已办理登记或依法能办理登记的不动产。办理抵押权登记，抵押权人和抵押人应向登记机关提交抵押登记申请，出具设定抵押权的基础文件（或复印件），包括主债权合同和抵押合同以及抵押物的所有权或使用权证书。依法办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《担保法若干问题解释》第58、61、67条规定，当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同；抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载内容为准；如果抵押物未登记，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
我国《担保法》第42条规定了抵押物登记部门：1》以无地上定着物地土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；2》以城市房地产或乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门（《担保法若干问题解释》第60条规定）。如果县级以上地方人民政府对登记部门作规定，当事人在土地管理部门或房产管理部门已办理抵押物登记手续的，确认其登记的效力；3》以林木登记的，为县级以上林木主管部门。
土地使用权用于抵押的条件。虽然具有流通性且符合法律规定的土地权利均可以用于抵押，但抵押人以土地权利抵押时也受到法律的限制，须具备一定的条件：（1）出让土地使用权抵押的条件。在立法中应规定，土地使用权人应按照土地使用权出让合同约定的期限和条件完成土地的投资、开发和利用后，出让土地使用权才可以用于抵押。（2）租赁土地使用权抵押的条件。租赁使用权抵押时，抵押人应当按租赁合同的约定对土地进行投资开发，建成地上建筑物、其他附着物。租赁土地使用权虽然具有准物权的特征，但由于承租人逐年支付租金，仍存在不稳定性。与对出让土地使用权抵押的限制相同，对需要抵押其租赁土地使用权的承租人课以进行投资开发的义务。同时，由于租赁土地上的建筑物未建成，未形成产权，租赁土地使用权人无权对无地上物的土地进行处分。（3）划拨土地使用权抵押的条件。划拨土地使用权抵押应当与其上建筑物、其他附着物所有权的抵押同时进行且应按照国务院规定报有批准权的人民政府审批，划拨土地使用权之所以能够用于抵押，一是因为划拨土地使用权随房屋转移的可能性，二是因为划拨土地使用权转变为出让土地使用权的可能性。
土地抵押权终止的情形和法律后果。
1）土地抵押权的实现。享有土地抵押权的目的在于保障债权的实现。抵押物拍卖或变卖后的价额能够满足抵押权人的债权时，土地抵押权可以因债务的清偿而消灭。
2）主债权的消灭。因抵押权是从权利，在土地抵押权实现民前，如果主债权清偿、免除、无效而消灭时，则担保权也随之消灭。因上述两种原因导致土地抵押权终止的，抵押权人的债权已得到满足，抵押人不再负有任何义务。
3)抵押物的消灭。因土地抵押权以土地使用权的存在为前提，如果土地使用权消灭，则土地抵押权即为终止。此时，抵押权人的债权并没有得到满足。依担保法第四十九条的规定，抵押权人可以要求抵押人另行提供同等价值的担保；如果抵押人因土地使用权的消灭而获得货币补偿或者作价补偿的，则抵押权人可以要求抵押人提前清偿所担保的债权；因城市规划或者乡（镇）村公益事业建设，需要拆除已抵押的土地上的建筑物或其他附着物，对该土地或者空间实行产权调换的，为维护抵押权人的合法利益，原抵押关系应当继续维持，抵押人应当以调换以后的土地作为抵押标的物，与抵押权人重新签订抵押合同。
四、于司法部门的协作问题
最高人民法院
国土资源部
建设部
关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（2005年11月23日）
1、人民法院在办理案件时，需要国土资源部门协助执行的，国土资源部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。国土资源部门依法协助人民法院执行时，除复制有关材料所必需的工本费外，不得向人民法院收取其他费用。登记过户的费用按照国家有关规定收取。
2、对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源部门应当及时办理查封或者预查封登记。
国土资源部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地权属错误的，可以向人民法院提出审查建设，但不应当停止办理协助执行事项。
3、人民法院在国土资源部门查询并复制或者抄录的书面材料，由土地权属的登记机构或者其所属的档案室（馆）加盖印章。无法查询或者查询无结果的，国土资源管理部门应当书面告知人民法院。
4、人民法院查封时，土地权属的确认以国土资源管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明权属不一致的，以权属登记为准。
5、在执行人民法院确认土地权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地权属变更、转移登记手续。
对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权的查封，执行法院应当向国土资源部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。
6、对国土资源管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。
7、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。
8、人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。
查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。
9、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。
被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。
被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民法院收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。
10、两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。
11、人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。
对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。
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